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Cómo fijar el canon de arriendo en Colombia: guía 2026

Aprende a fijar el canon de arriendo en Colombia con la Ley 820, fórmulas de rentabilidad y comparables para calcular un precio legal y competitivo.

En Colombia, para vivienda urbana la Ley 820 fija un techo legal que condiciona el canon de arriendo, pero ese techo no es el precio ideal. El valor óptimo se calcula con comparables de mercado, un cálculo de rentabilidad y el estado real del inmueble. Más abajo mostramos las fórmulas, los artículos exactos y ejemplos numéricos para fijarlo bien desde el primer contrato.

En resumen:

  • El artículo 18 limita el canon de vivienda urbana según el avalúo catastral; en propiedades sometidas a propiedad horizontal, la referencia es el valor comercial.
  • El reajuste de vivienda solo puede hacerse una vez al año, no superar el IPC certificado y exige notificación formal para ser exigible.
  • Compara entre cinco y ocho inmuebles activos del mismo barrio, estrato, área y antigüedad; ajusta el precio por acabados, parqueadero y servicios incluidos.
  • Calcula la rentabilidad bruta anual multiplicando el canon mensual por doce y dividiendo entre el valor comercial; publica cerca del promedio de mercado.
  • En locales, oficinas y bodegas rige la libertad contractual; sumar dos puntos a un IPC de 5,31 % produce un reajuste de 7,31 %.
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Tabla de contenidos

Límites legales clave que debes conocer (Ley 820: artículos 18, 19 y 20)

La Ley 820 de 2003 regula la fijación y el reajuste del canon de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia, y tres artículos concentran casi todo lo que necesitas saber antes de publicar un inmueble.

El artículo 18 establece el techo legal: el canon anual no puede superar un porcentaje del avalúo catastral del inmueble o, cuando se trate de propiedades sometidas a régimen de propiedad horizontal, del valor comercial. En la práctica, esto significa que antes de poner un precio conviene revisar el avalúo catastral vigente, porque marca el límite superior dentro del cual puedes moverte.

El artículo 19 permite pactar el canon en moneda legal colombiana o incluso en otra divisa, aunque el pago siempre se realiza en pesos colombianos según la tasa vigente en la fecha en que se contrajo la obligación, salvo que las partes acuerden algo distinto. Este mismo marco normativo regula qué hacer cuando el arrendador se niega a recibir el pago, a través de la consignación extrajudicial.

El artículo 20 es el que más dudas genera: fija que el reajuste anual del canon no puede exceder el incremento del índice de precios al consumidor (IPC) certificado para el periodo, y exige que el nuevo valor se notifique formalmente al arrendatario para que sea oponible. Sin notificación, el aumento no aplica, aunque esté dentro del límite legal.

Cuando surgen desacuerdos sobre el valor, existe también un procedimiento administrativo ante la Superintendencia para solicitar la fijación o revisión del canon, con plazos y requisitos definidos. Puedes revisar el detalle normativo completo en nuestra guía sobre el canon de arrendamiento en Colombia.

Límites legales clave que debes conocer (Ley 820: artículos 18, 19 y 20) — overview diagram

Cómo calcular un canon razonable: valor comercial, avalúo catastral y comparables de mercado

El avalúo catastral y el valor comercial no son lo mismo, y confundirlos lleva a fijar precios fuera de mercado. El avalúo catastral lo determina la autoridad catastral (como el IGAC) y suele quedar por debajo del valor real de venta o arriendo. El valor comercial, en cambio, refleja lo que el mercado está dispuesto a pagar hoy por un inmueble similar en la misma zona.

Para llegar a un canon competitivo sin perder de vista el límite legal, estos pasos funcionan bien:

  1. Identifica el avalúo catastral del inmueble y verifica el techo que marca el artículo 18 para vivienda urbana.
  2. Busca entre cinco y ocho comparables activos en el mismo barrio, con estrato, área y antigüedad similares.
  3. Ajusta el precio de esos comparables según diferencias de acabados, parqueadero o servicios incluidos.
  4. Calcula la rentabilidad bruta anual dividiendo el canon mensual multiplicado por doce entre el valor comercial del inmueble.
  5. Define un rango con un mínimo, un valor medio y un máximo, y publica cerca del valor medio para dejar margen de negociación.

Consejo profesional: si dos comparables tienen parqueadero y el tuyo no, resta entre un 8 % y un 10 % al valor promedio antes de fijar tu rango.

Un inmueble con acabados nuevos, electrodomésticos o mobiliario justifica un canon por encima del promedio de la zona, siempre dentro del techo legal cuando se trate de vivienda.

Reajustes y aumentos: cuándo, cuánto y cómo notificarlos (IPC y procedimiento)

Para vivienda urbana, el reajuste solo puede aplicarse una vez al año y nunca puede superar el IPC certificado para el periodo, según el artículo 20 de la Ley 820. En contratos comerciales, en cambio, es habitual pactar el IPC más algunos puntos adicionales para compensar costos operativos, porque la Ley 820 no impone techo a este tipo de inmuebles.

La notificación es el paso que más propietarios olvidan: el aumento debe comunicarse formalmente al arrendatario, por el medio pactado en el contrato o por servicio postal, y sin ese aviso el nuevo canon no es exigible aunque esté dentro del límite legal.

El DANE reportó en diciembre de 2025 una variación anual de 5,06 % en arriendo imputado y de 5,31 % en arriendo efectivo. Puedes consultar nuestra guía sobre aumento de arriendo en 2026.

Vivienda vs. local comercial: qué cambia al fijar el canon

La Ley 820 regula específicamente el arrendamiento de vivienda urbana, con techo legal y reajuste limitado al IPC. Para locales, oficinas y bodegas rige la libertad contractual: las partes fijan libremente el canon y el método de reajuste.

Diferencias entre canon de vivienda y comercial

En la práctica comercial es frecuente pactar cláusulas de ajuste con IPC más puntos adicionales, con periodicidad anual y un método de notificación claro desde el inicio del contrato. Redactar bien esa cláusula evita disputas: conviene especificar la referencia (IPC del DANE), la fórmula exacta y un ejemplo numérico dentro del propio contrato. Si vas a arrendar un local, nuestra guía sobre cómo fijar el arriendo de un local comercial entra en más detalle sobre estas cláusulas.

Ejemplos y fórmula paso a paso para calcular canon y reajuste

Veamos tres casos concretos que puedes replicar con los datos de tu propio inmueble.

  1. Vivienda en Bogotá: un apartamento con avalúo catastral de 180.000.000 de pesos tiene un techo legal según el artículo 18. Si el valor comercial de comparables similares en la zona ronda los 1.300.000 pesos mensuales, ese valor queda dentro del rango permitido y puede publicarse directamente.
  2. Reajuste anual: sobre un canon de 1.300.000 pesos, aplicar el 5,31 % de arriendo efectivo del IPC de diciembre de 2025 da un nuevo canon de 1.369.030 pesos, que debe notificarse antes de la fecha de renovación del contrato.
  3. Local comercial: con una cláusula de IPC más dos puntos, sobre el mismo 5,31 % el ajuste efectivo sería de 7,31 %, aplicado sobre el canon vigente y documentado en una adenda o anexo firmado.

Consejo profesional: guarda copia de la notificación del reajuste (correo certificado, correo electrónico o el medio pactado) junto con el boletín del IPC que usaste para el cálculo.

Antes de hacer cualquiera de estos cálculos, conviene tener a mano: el avalúo catastral vigente, el contrato firmado con la cláusula de reajuste, el boletín del IPC correspondiente y al menos cinco comparables activos de la zona. Nuestro modelo de contrato de arrendamiento incluye espacio para documentar cada reajuste año a año.

Perspectiva del editor: fijar el canon pensando en vacancia y sostenibilidad financiera

El techo legal marca un límite, no una meta. Un canon pegado al máximo permitido suena atractivo en el papel, pero si supera lo que el mercado de tu barrio está pagando, el inmueble puede quedar vacío varios meses, lo que termina costando más que ajustar el precio a tiempo. Antes de publicar, comparar precios reales en tu zona vale más que cualquier cálculo teórico.

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Si quieres ver cómo se presentan anuncios similares antes de fijar tu precio, puedes revisar ejemplos como este apartamento en arriendo en Bogotá o este apartamento en arriendo en Cali. Cuando tengas tu rango definido, publica tu inmueble en Viviendalista y empieza a recibir contactos.

Preguntas frecuentes

Para vivienda urbana, el artículo 18 de la Ley 820 fija un techo relacionado con el avalúo catastral o el valor comercial del inmueble, según el caso. Ese techo es un límite máximo, no el precio recomendado: conviene calibrarlo con comparables reales de tu zona.

¿Puedo pactar el canon en dólares u otra moneda?

El artículo 19 de la Ley 820 permite pactar el canon en moneda legal colombiana o en otra divisa, pero el pago siempre se hace en pesos según la tasa vigente en la fecha de la obligación, salvo acuerdo distinto entre las partes.

¿Cuánto puedo aumentar el canon cada año?

Para vivienda urbana, el reajuste anual no puede superar el IPC certificado para el periodo, según el artículo 20 de la Ley 820. El DANE reportó en diciembre de 2025 una variación anual de 5,31 % en arriendo efectivo, cifra que suele usarse como referencia para este tipo de cálculo.

¿Qué pasa si no notifico el aumento del canon?

Sin notificación formal al arrendatario, el aumento no es exigible aunque esté dentro del límite legal establecido en el artículo 20 de la Ley 820. Por eso conviene guardar constancia escrita del aviso y de la fecha en que se envió.

¿Los locales comerciales tienen el mismo límite que la vivienda?

No: la Ley 820 regula específicamente la vivienda urbana, mientras que en locales, oficinas y bodegas rige la libertad contractual entre las partes. En la práctica comercial es frecuente pactar el reajuste con IPC más puntos adicionales definidos desde el contrato inicial.

Fuentes

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