Gastos de escrituración en Colombia: cuánto pagar en 2026
Descubre cuánto costarán los gastos de escrituración en 2026 en Colombia. Conoce las tarifas y excepciones que puedes aprovechar.
El comprador asume la mayor parte: registro, beneficencia y el IVA sobre los derechos notariales. El vendedor paga la retención en la fuente y su mitad de los derechos notariales, que se dividen 50/50 entre ambas partes.
Consejo profesional: reserva entre el 2 % y 3 % desde el día en que firmas la promesa de compraventa, no cuando ya estás sentado frente al notario.
Hay excepciones importantes. La vivienda de interés social (VIS) tiene tarifas reducidas y, en algunos casos, exención de retención. Algunas constructoras absorben parte de los gastos como incentivo comercial. Y nada impide que comprador y vendedor pacten una distribución distinta, siempre que quede por escrito en la promesa de compraventa.
Puntos clave
| Punto | Detalles |
|---|---|
| Presupuesto orientativo | Reserva entre el 2 % y el 3 % del valor del inmueble para cubrir notaría, registro e impuestos. |
| Reparto habitual | El comprador paga registro y beneficencia; el vendedor asume la retención en la fuente. |
| Retención en la fuente | 1 % hasta 10.000 UVT ($523.740.000 en 2026) y 2,5 % sobre el excedente o para personas jurídicas. |
| Variación por departamento | Registro y beneficencia llegan a 1,67 % en Bogotá y Cundinamarca frente a 1,50 % en otras zonas. |
| Publicar sin costo | Viviendalista permite publicar el inmueble gratis en toda Colombia mientras avanzas con la escrituración. |
Tabla de contenidos
- Qué componen los gastos de escrituración: derechos notariales, registro y retención
- ¿Quién paga cada gasto en una compraventa de vivienda?
- Ejemplo numérico: cuánto pagarías por una vivienda de 200 y de 300 millones
- Documentos y plazos: qué llevar a la notaría y cuánto tarda el registro
- Cómo presupuestar los gastos de escrituración sin quedarte corto de liquidez
- Lo que casi nadie te dice sobre los gastos de escrituración
- Fuentes
Qué componen los gastos de escrituración: derechos notariales, registro y retención
El total de gastos de escrituración no es un solo cobro, sino la suma de varios conceptos independientes, cada uno con su propia base de cálculo y su propia autoridad reguladora.
- Derechos notariales: suman cerca del 0,54 % del valor de la venta, repartido en 0,27 % para cada parte según la Resolución SNR 2026000964-6, que fija las tarifas notariales vigentes.
- IVA sobre derechos notariales: se aplica sobre el valor de los derechos notariales, no sobre el precio del inmueble, así que su impacto real es bajo en términos porcentuales del total.
- Impuesto de registro y beneficencia: varían por departamento. En Bogotá y Cundinamarca esta suma llega a cerca del 1,67 % del valor, mientras que en otros departamentos ronda el 1,50 %.
- Retención en la fuente: 1 % para persona natural hasta 10.000 UVT (equivalentes a $523.740.000 en 2026) y 2,5 % sobre el excedente; si el vendedor es persona jurídica, la tarifa es 2,5 % desde el primer peso.
- Otros cargos posibles: constitución o cancelación de hipoteca cuando hay crédito de por medio, y en operaciones de alto valor puede aparecer impuesto al consumo o timbre según el tipo de bien.
Algunas guías periodísticas hablan de un rango que llega hasta el 4 % del valor del inmueble cuando se suman avalúo, estudio de títulos y otros trámites paralelos que no son estrictamente notariales. Por eso conviene distinguir entre los gastos de escrituración propiamente dichos y los costos adicionales del cierre de la operación.
¿Quién paga cada gasto en una compraventa de vivienda?
La costumbre notarial en Colombia sigue un reparto bastante estable, aunque no está escrito en piedra para todos los rubros.
- El comprador suele asumir el impuesto de registro, la beneficencia departamental y el IVA sobre los derechos notariales, además de su mitad de esos derechos.
- El vendedor paga la retención en la fuente, que la notaría practica directamente sobre él por norma tributaria, y su mitad de los derechos notariales.
- Los conceptos negociables son casi todos, salvo la retención: ese cobro lo aplica la notaría al vendedor por disposición legal, independientemente de lo que digan comprador y vendedor entre ellos.
Lo que sí es plenamente negociable es quién asume el registro, la beneficencia o incluso parte de los derechos notariales del otro. Es una práctica frecuente que el vendedor absorba algún rubro adicional para cerrar más rápido, sobre todo en mercados de vivienda nueva.
Consejo profesional: pide a la notaría una liquidación previa antes de firmar la promesa de compraventa y deja por escrito, en ese mismo documento, quién paga cada concepto. Así evitas discusiones el día de la firma.
Ejemplo numérico: cuánto pagarías por una vivienda de 200 y de 300 millones
Los porcentajes abstractos no dicen mucho hasta que se aplican a un valor real. Toma dos escenarios en Bogotá:
- Inmueble de $200.000.000: derechos notariales totales cerca de $1.080.000 (0,27 % para cada parte, unos $540.000 por lado), registro y beneficencia alrededor de $3.340.000 a cargo del comprador, y retención en la fuente del 1 % ($2.000.000) a cargo del vendedor.
- Inmueble de $300.000.000: derechos notariales totales cerca de $1.620.000, registro y beneficencia alrededor de $5.010.000 para el comprador, y retención del 1 % equivalente a $3.000.000 para el vendedor.
- En un departamento fuera de Bogotá y Cundinamarca, el rubro de registro y beneficencia baja de 1,67 % a cerca de 1,50 %, lo que en el ejemplo de $300 millones representa un ahorro cercano a $510.000 para el comprador.
Sumando todos los conceptos, el comprador de una vivienda de $300 millones termina desembolsando entre $6 y $7 millones en gastos de escrituración, y el vendedor entre $3 y $4 millones, dependiendo de si su ganancia supera el umbral de 10.000 UVT. Si el comprador quiere negociar que el vendedor asuma parte del registro, ese ajuste suele restarse del precio final pactado, no sumarse aparte.
Documentos y plazos: qué llevar a la notaría y cuánto tarda el registro
Llegar a la notaría sin el papeleo completo es la causa más común de retrasos y reprocesos. La lista básica que exige la práctica notarial incluye:
- Cédulas de ciudadanía de todas las partes involucradas en la operación.
- Certificado de tradición y libertad con menos de 30 días de expedido, porque un certificado vencido obliga a solicitar uno nuevo y detiene el trámite.
- Paz y salvo del impuesto predial del inmueble.
- Paz y salvo de administración, si el inmueble pertenece a una propiedad horizontal.
- Escritura pública anterior del inmueble.
- Soportes de crédito hipotecario y avalúo, cuando la compra se financia con un banco.
Los certificados vencidos o incompletos figuran entre los motivos más frecuentes de retraso en el cierre de una escrituración. Firmar la escritura pública no termina el proceso: la propiedad solo se transfiere formalmente cuando se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, un trámite que toma entre 5 y 15 días hábiles según la ciudad y la carga de trabajo de la oficina.
Cómo presupuestar los gastos de escrituración sin quedarte corto de liquidez
Planificar con antelación evita el susto de llegar a firmar sin el dinero completo. Sigue estos pasos:
- Aparta entre el 2 % y el 3 % del valor del inmueble desde que empiezas a negociar, no cuando ya tienes fecha de firma.
- Solicita a la notaría la liquidación exacta con antelación: los porcentajes son orientativos y la cifra oficial solo la da la notaría.
- Si compras con crédito hipotecario, suma gastos aparte del registro: constitución de hipoteca, avalúo comercial y estudio de títulos, y coordina esos tiempos con tu banco.
- El día de la firma lleva comprobantes de pago de todos los rubros acordados y verifica que los formatos coincidan con lo pactado en la promesa de compraventa.
Consejo profesional: si tu vivienda es nueva, pregunta directamente a la constructora si absorbe parte de los gastos notariales. Es una práctica común como incentivo de venta, pero nunca es automática: exígelo por escrito.
Dónde verificar las cifras antes de firmar
No te quedes con estimaciones de internet a la hora de pagar. Antes de la firma:
- Usa una calculadora de gastos notariales para tener un rango de referencia previo a la cita en notaría.
- Consulta la Resolución SNR 2026000964-6, que fija las tarifas notariales vigentes en Colombia para el año.
- Si tu inmueble está en propiedad horizontal, revisa también las condiciones que pueda establecer tu reglamento de administración, algo que también aplica al momento de entender obligaciones de mantenimiento como propietario.
- La liquidación final y vinculante siempre la emite la notaría el día del trámite: cualquier cálculo previo es solo orientativo.
Lo que casi nadie te dice sobre los gastos de escrituración
La cifra del 2 % al 3 % que repiten casi todas las guías es correcta como punto de partida, pero esconde un problema: mucha gente la trata como un número fijo cuando en realidad depende de decisiones que sí puedes tomar. El departamento donde compras, si tu vivienda califica como VIS, si negocias con la constructora y si estructuras bien la promesa de compraventa cambian el resultado final en varios cientos de miles de pesos.
El error más caro que veo repetirse no es de cálculo, es de secuencia: firmar la promesa de compraventa sin especificar quién paga qué, y descubrir el reparto real solo cuando la notaría entrega la liquidación. Para entonces ya no hay margen de negociación.
Otra idea que conviene desmontar: escriturar por un valor menor al real para “ahorrar” en impuestos. No solo es ilegal, también deja al comprador con una base gravable falsa que le complica cualquier venta futura. Los gastos de escrituración son predecibles si haces los cálculos antes de necesitar el resultado, no después.
— Viviendalista
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Fuentes
- Calculadora de gastos notariales — Certificado de tradición
- Quién paga gastos notariales — Certificado de tradición
- Tener la escritura ya no basta — El País